蟑螂大廈，車睿這樣稱呼自己公司所在的辦公樓。對于樓內其他區域出現的蟑螂，她歸結于每位保潔的用力程度不同。劉煜表示，專題會決定將垃圾區的消殺頻次改為每日一次，在公區隱蔽區域增加“蟑螂屋”的布控，并增加年度防蟲布控的頻次。今年，在涉及蟑螂等四害衛生的主管部門愛衛辦檢查中，這棟樓正常通過。散售，意味著沒有統一的業主對資產進行規劃管理，每個產權的小業主都有著各自的利益訴求。
一面嶄新的錦旗，寫著“勇擔抗疫責任 為業主保駕護航”，掛在東域大廈的物業管理處辦公室門口。錦旗背面的會議室里，物管負責人劉煜接到了一則不客氣的投訴——有租戶稱這是他見過的蟑螂最多的樓。
對這個投訴，劉煜有些驚訝，他自認為和樓內業主及租戶們的感情“還不錯”。
東域大廈位于北京寫字樓林立的三元橋區域，由國際知名房地產資產管理機構“五大行”之一的世邦魏理仕提供物業服務。半年前的物業滿意度調查中，這座大廈在世邦魏理仕管理的北京20座大樓里名列前茅。
東域大廈（第三置業）物業管理處 程璐洋/攝
接到客訴后的那個周末，劉煜收起驚訝和委屈，和團隊加強了全樓的蟲害消殺。
蟑螂大廈，車睿這樣稱呼自己公司所在的辦公樓。
“到處是蟑螂”，車睿伸出食指和拇指比劃著，“有只這么大的，翻著肚子在蹬腿，那是我這輩子見過最大的蟑螂”。在樓梯間、洗手臺，甚至辦公桌上，他和同事們在公司的多處都見過蟑螂。
其中，昏暗的樓梯間是蟑螂出現頻率最高的地方。幾乎在每個樓梯間的門背后，都擺著一個捕殺蟑螂的蟑螂屋，里面滿是蟑螂尸體，“墻壁上經常能看到大蟑螂帶小蟑螂一起爬”，車睿說。
如果說樓梯間的蟑螂還能眼不見為凈，辦公桌上的蟑螂則讓所有人都無法忽視。自從桌上遺留的食物爬過蟑螂后，坐車睿對面的女同事養成了新習慣，“吃的都不敢放桌上，或者得蓋層紙”，她看著自己桌下的蟑螂藥說。
第三置業樓道里放置的蟑螂屋，為避免引起不適，圖片進行了處理 程璐洋/攝
除了蟑螂，車睿和同事們也盡量減少使用樓內的衛生間，面對有污漬的馬桶圈，和沒有及時清理而溢出的垃圾桶，生理需求也可以讓步。
為此，車睿甚至調整了自己的大便生物鐘，養成早起在家如廁的習慣。除非憋不住的小便，才會選擇樓內衛生間。女同事們對衛生間的需求更大，“馬桶真的不敢坐，常常有腳印和尿漬，只能扎著馬步上廁所”，前述女同事無奈，“帶著血的衛生巾從垃圾桶溢出來，真的很頭疼?！?/p>
每層樓的衛生間狀況參差不齊，員工們甚至總結出了經驗，哪層最干凈。
對于樓內種種基本衛生問題，車睿公司的行政曾多次和物業溝通過?！拔飿I態度還不錯，說了以后馬上來人”，該公司行政人員表示，但長期來看，效果并不明顯。讓她給物業打個分，“60，剛剛及格吧”。
除了租戶，東域大廈B座一層的便利店老板也知道有蟑螂問題，“沒辦法，有餐飲的地方就容易招蟑螂”。她右手邊，是出售盒飯的餐飲車。
而B座樓內的一位保潔阿姨，展示了她負責的樓梯間門后空空的蟑螂屋，用以說明樓層狀況。對于樓內其他區域出現的蟑螂，她歸結于每位保潔的用力程度不同。
蟑螂從哪兒來
“周末開了消殺和管理的專題會，我們也討論，蟑螂從哪兒來？除了夏天炎熱滋生，還有什么原因？為什么會給租戶造成困擾？”劉煜表示，專題會決定將垃圾區的消殺頻次改為每日一次，在公區隱蔽區域增加“蟑螂屋”的布控，并增加年度防蟲布控的頻次。
11月7日，物業對全樓公共區域進行了消殺。
今年，在涉及蟑螂等四害衛生的主管部門愛衛辦檢查中，這棟樓正常通過。
該樓的保潔，被外包給北京瑞毅佳玉環?？萍加邢薰?，共20名保潔，每人負責3層，每層200平方米左右的清潔。保潔公司負責人表示：達到了愛衛辦對樓宇大小蠊蟲密度的要求，但蟑螂不可能一只都沒有。至于衛生間的狀況，“超甲級寫字樓還要求衛生紙簍不超過70%就得清倒，但那個物業費是什么水平”。
劉煜在這棟大廈工作的十年間，5.5元/月/平方米的物管費一直沒變?？蓪Ρ鹊氖牵瑯佑墒腊钗豪硎素撠熚锕?，和東域大廈直線距離幾百米的中冶大廈，物管費30元/月/平方米，目前的招租租金為近10元/日/平方米。
一個由國際知名機構管理，滿墻錦旗、滿意度排名靠前的辦公樓，為什么會存在如此基本的衛生問題呢？
經濟觀察報獲得了“蟲控消殺工作專題會”的會議紀要，解釋了部分原因。
紀要顯示，由于大廈沒有垃圾房，現有垃圾存放區域一直為項目臨時設立，既不封閉，也沒有獨立通風系統，因此將重點管理垃圾房及底商餐飲租戶。
同時，會議紀要顯示，因為大廈為住宅立項，樓層步行梯樓道內沒有消防風機設備。樓層內無專用貨梯及貨梯前室的設置，使得樓內沒有正規垃圾桶的擺放位置，這也使得客戶員工用餐后的餐余垃圾無法密閉獨立存放。物管團隊將加大與客戶的溝通和宣傳力度，希望客戶將餐廚垃圾包裹嚴密后再進行投放。
另外，由于樓內房間均為小業主產權區域，物業在室外做的力度越大，則客戶房間內的蟑螂出現“現象”也會越嚴重。
“我們的樓不是一個破樓”，入行25年的劉煜格外認真，“這個樓的樓齡是16年，它的設備不是最新的，但我一直跟同事講，就像一件穿過的衣服，要把它洗凈熨平，可能會有補丁，但不要瞎補，一定要方方正正。我們穿到哪兒，也不覺得自己寒酸?！?/p>
他有些動情，“樓宇就是這樣，新蓋的設備設施都不一樣，但是樓就會一天一天奔向老化。”
而樓一天天老化的過程，就是物業管理難度加大的過程?！班?！之前的一家餐館搬走了”，劉煜告訴經濟觀察報，不久前位于樓內B座一層的一家餐飲，受疫情影響撤鋪?！翱赡芤驗樵瓉淼牟宛^對蟑螂等蟲害集中消殺，比較可控。他們搬走后，加上天氣炎熱，蟑螂在樓內四散”，他和團隊猜測。
空鋪的新租戶，是順豐快遞，餐館變成了順豐的倉庫。一提起這個，劉煜直皺眉，“哎呀，我去找業主，能不能考慮下物業管理問題，結果業主說，那怎么辦，我也要賺錢?！?/p>
散售
讓物管團隊頭疼又無奈的是，東域大廈為散售產權。
該樓由開發商北京恒陽華隆房地產有限公司在2004年建成，住房用途為公寓。迄今，由于東域大廈迄今為止沒有成立業主委員會，前期物管合同由恒陽華隆原股東首創置業和世邦魏理仕簽訂。
首創置業回復經濟觀察報稱，東域大廈已于2006年全部散售完畢，首創不了解各小業主如何使用住房。
散售，意味著沒有統一的業主對資產進行規劃管理，每個產權的小業主都有著各自的利益訴求。公寓性質，則意味著大廈從一開始的建筑設計，就和標準寫字樓有差距，也決定了物業只負責樓內公區管理，所有戶內面積均不在其管理范圍內。
從實際情況看，東域大廈不像標準寫字樓有專用貨梯，A、B座各有4臺客梯。為了解決樓內租戶的裝修和貨物使用需求，物業將2號電梯設為貨梯。大量的食物殘渣和貨物運輸，使得這臺電梯不僅明顯更破損，蟑螂等蟲害出現的幾率也更大。
另外，由于樓梯間不具備正壓送風系統，按消防規定，通道內無法設置普通垃圾桶。沒有辦法的物業團隊，自己設計了一種簡易垃圾支架，以滿足每層樓的清潔需求。
諸如此類的先天不足，使得東域大廈的物業管理需要付出更多的時間和精力，但往往事倍功半。
除了先天不足，東域大廈散售帶來的問題，在這棟樓逐步老化的過程中愈發明顯。
在這個A、B座各28層，總建筑面積8萬多平方米的公寓樓內，聚集了上百戶大小公司辦公，租戶類型多樣，包括維達紙業等知名企業辦公室，也有大量金融、律所企業，還有美容、健身等場所。物業團隊和周邊中介都表示，沒有居民在此生活，全是辦公和商業用途。
東域大廈（第三置業）租戶 程璐洋/攝
每個月平均有4家在裝修，在劉煜在此工作的十年間，樓內租戶高速汰換導致對應的裝修頻率，這對一棟樓的折舊老化影響很大。
快速折舊，意味著物管費很難有突破。因此，在周邊寫字樓中介的口中，這是一棟極具性價比的寫字樓：物管費劃算，且電費按居民用電計算，一度電比商業用電便宜6角錢，“夏天開空調就省很多錢”。
性價比的背后，是從大廈建成起就負責物管的世邦魏理仕項目團隊不得不控制成本，提高人效。10年前60多個人的物管團隊，目前已經精簡為30人左右。“一人多能啊”，劉煜說，項目上不少同事目前的稅前工資為三四千元。
資金緊張，意味著物業該做的，和能做的，都只能慢慢來。
物管團隊也曾想更新公區廁所，咨詢過公共維修基金，發現行不通，公共維修基金只能用于擴建和改造。目前，大廈正在申請用于電梯更新的公維基金?！?臺電梯已經使用了16年，接近使用壽命了”，劉煜說。
這么多年，也有不少業主討論過成立業委會，他們找到劉煜，都先問，你們物業同不同意成立業委會？
“同意“，劉煜說，自己的回答沒有變過?？僧敇I主們繼續了解，十年未變的5.5元/月/平方米的物管費價格，樓內幾百戶業主和租戶的復雜情況，和背后對應的物業實際工作后，成立業委會的事總是不了了之。
何解
是否繼續簽訂東域大廈的物管合同？世邦魏理仕華北區不動產管理部資深董事周業輝坦言，他曾猶豫過。
今年，和過去一年一簽的物管合同不一樣，首創提出，將合同修改為不定期合同，直至大廈成立業主委員會。
面對世邦魏理仕華北區唯一的公寓性質寫字樓，也是華北區在管物業中少有的散售型物業，周業輝不得不從多方面考慮是否續約。
最終，世邦魏理仕簽訂了這份合同。這意味著，直到東域大廈成立業委會重新選擇物業之前，這棟大樓的前期物業將一直由世邦魏理仕管理。
企業責任和風格，是周業輝不斷強調的決定理由?！耙矔愎P賬的，如果不簽，項目員工如何安置”，他沒有透露具體的成本，但表示“這棟樓一直盈虧平衡，起碼是不虧錢的項目，我們才能考慮社會責任”。
除了東域大廈外，物業管理市場中還存在多少類似的散售型老舊物業？它們是否也面臨著類似的困境？
很難有一個準確的數字。世邦魏理仕、戴德梁行和高力國際等五大行均表示，基本不涉及散售型物業項目，不跟蹤該類物業數據。
業主分散，情況復雜，不專業，是大行們給出的統一原因。
據經濟觀察報不完全統計，天元港中心、霄云中心、時間國際、遠洋新干線、豪成大廈、佳境天城以及SOHO中國的多處項目，是北京市場中其他的散售型辦公項目。
高力國際物業及資產管理服務董事王宏悅解釋，散售型物業的管理難點主要在于，開發商遺留問題和小業主利益難以統一；小業主自持，對樓宇無完整規劃；樓內經營范圍雜亂，人員流動較大，小型企業抗風險能力差。種種情況都會導致樓宇品質下降、管理難度增加。
2020年的資本市場，掀起了物業企業的上市潮，年內已有近10家物業管理公司陸續上市。這個行業，容易吸引目光的，常是誰拿下了哪個知名項目的物管，這也被視為行業對物管企業的業務能力認可。
且隨著北京五環內不再新增建設用地，城市更新和存量升級的市場越來越活躍，部分老舊資產改造升級后，租金可以增長多倍，隨之而來的是資產價值的提升。
但行業中的一切熱鬧，似乎都和這些老去的散售樓宇無關。
